Articulación de estrategias y viabilidad proyectada de un desarrollo multifamiliar dirigido al segmento “NIDO VACÍO del NSE A

Abstract

Los proyectos inmobiliarios dirigidos a segmentos residenciales específicos deben conciliar la diferenciación del producto con un mercado potencial delimitado y con la necesidad de mantener una comercialización y una estructura de financiamiento coherentes. El objetivo del estudio fue evaluar cómo la articulación de las estrategias de producto, posicionamiento, comercialización y financiamiento sustentó la viabilidad proyectada de la primera etapa del proyecto multifamiliar El Pedregal, dirigido a hogares del NSE A en etapa de nido vacío. Se desarrolló un estudio de caso aplicado, de alcance evaluativo y proyectivo, mediante el análisis de la configuración económica del producto, la oferta comparable, los supuestos comerciales, la estructura de financiamiento y los flujos económico y financiero. Bajo las condiciones del mercado limeño de 2015–2016, el escenario base alcanzó un margen neto sobre ventas de 11.76%, una TIR económica anual de 27% y un VAN económico de US$391,381, calculado con un COK anual de 12%. El análisis de sensibilidad mostró que la velocidad de ventas produjo la mayor variación del VAN financiero entre las variables examinadas. Se concluye que el caso presentó viabilidad proyectada bajo los supuestos históricos establecidos y que sus resultados dependieron de la articulación entre la configuración del producto, su comercialización y la programación del financiamiento.